青色申告の判定（不動産所得・5棟10室）

貸している不動産

申告のしかた

届出の期限（任意）

知っておきたいこと

開業届（個人事業の開業・廃業等届出書）

不動産の貸付けを始めたら、開業の日から1か月以内に税務署へ出します。e-Tax でも出せます。

青色申告承認申請書

青色申告をしたい年の3月15日までに出します。その年の1月16日以後に貸付けを始めたときは、始めた日から2か月以内です。出し忘れると、その年は白色申告になります。

事業的規模（5棟10室）

アパート・マンションなら貸せる部屋がおおむね10室以上、一戸建てならおおむね5棟以上が目安です。駐車場は5台（件）で1室に換算するのが実務の目安です。規模だけでなく、実態で判断されることもあります。

事業的規模だと変わること

青色申告特別控除の上限（55万・65万円、2027年分からは65万・75万円）、家族への給与（青色事業専従者給与）を経費にできる、家賃の回収ができなくなった年に経費にできる（貸倒損失）、建物の取壊しの損失を全額経費にできる、など。

2027年分（令和9年分）からの変更

令和8年度税制改正で、e-Tax と優良な電子帳簿の保存で75万円、e-Tax で65万円、紙の申告は複式簿記でも10万円になり、簡易な簿記で前々年の収入が1,000万円を超える方は控除がなくなります。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1373（不動産所得の事業的規模）・No.2072（青色申告特別控除）・No.2070（青色申告制度）・No.2090（開業届）、令和8年度税制改正。控除額は、不動産所得と事業所得の黒字の合計が上限です。