収益物件の収支シミュレーション

物件と購入

収入と運営費

借入

税金と出口

指標の見方

表面利回り

満室のときの1年分の家賃を、物件の価格で割ったもの。広告に載る利回りの多くはこれで、空室や経費を引く前の数字です。

NOI（純営業収益）

実際に入ってくる家賃（満室の家賃から空室の分を引いた額）から、管理委託料・固定資産税・保険・修繕などの運営費を引いた、物件そのものが1年で生むお金。借入の返済と税金は引く前の数字なので、買い方（現金か借入か）に左右されず物件同士を比べられます。

キャップレート

NOI を物件の価格で割ったもの。物件の実力の利回りで、売却価格の目安を出すとき（NOI÷キャップレート）にも使います。

FCR（総収益率）

NOI を、価格に購入の諸費用を足した「実際に出したお金の総額」で割ったもの。諸費用の分だけキャップレートより低くなります。

K%（ローン定数）

1年間の返済額（元金＋利息）を借入額で割ったもの。借入の重さを表します。FCR より K% が大きいと、借りるほど手元に残るお金の割合が下がります（逆レバレッジ）。

税引前CF・CCR

税引前CF＝NOI から1年間の返済額を引いた、税金を払う前に手元に残るお金。CCR＝税引前CF を自己資金で割ったもので、自分が出したお金が1年で何%戻るかを表します。

DSCR（返済余裕率）

NOI を1年間の返済額で割ったもの。1なら物件の稼ぎでちょうど返済できる状態で、低いほど空室や修繕に弱くなります。金融機関は1.2〜1.3程度を一つの目安にすることが多いです。

損益分岐入居率

運営費と返済を家賃でまかなうのに最低限必要な入居率。（運営費＋1年間の返済額）÷満室の家賃。実際の入居率がこれを下回ると、持ち出しになります。

LTV

借入額を物件の価格で割ったもの。高いほど自己資金が少なくて済む一方、価格が下がったときに売っても借入が残りやすくなります。

IRR（内部収益率）

最初に出した自己資金と、毎年の手取り・売却で戻るお金を合わせて、「年何%で回ったか」を1つの数字にしたもの。保有期間や売却の時期が違う投資を比べるときに使います。

この説明は、当サイトが一般的な考え方を書いたものです。